Casas Baratas Low Cost.

¿En qué consisten las casas baratas o casas low cost?

En la mayor parte de los casos en los que se habla de casas baratas (o low cost) se trata de viviendas prefabricadas en taller (también llamadas premontadas). Éstas tienen la ventaja de ser ejecutadas en condiciones ambientales y laborales favorables y con mano de obra completamente especializada. También se optimizan la materias primas y sus desperdicios, y únicamente se realizan en obra trabajos como la cimentación, el montaje de la casa y las conexiones de agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones.

En otros casos, se trata de viviendas “comunes”, hechas in situ, pero las empresas que las comercializan aseguran que al tener un alto volumen de trabajo y hacerlas de forma muy parecida unas de otras (incluso tienen catálogos), se optimizan costes en la ejecución y en la adquisición de los materiales, consiguiendo casas muy económicas.

Tanto en un caso como en el otro, el objetivo es conseguir viviendas a un bajo precio. Para ello, optimizan los tiempos de ejecución y ofrecen calidades que, como mínimo, cumplen las exigencias de la normativa actual.

¿De qué hablamos cuando hablamos de precio?

Contrariamente a lo que se piensa, el “precio final” es mucho mayor que el precio pagado a la empresa constructora.

El precio final de una construcción es la suma de muchos costes. Resumiendo:

– Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Es el precio que conlleva la ejecución directa de las diferentes partidas de obra (albañiles, instaladores, materiales, carpinteros…). Es lo que se le paga al constructor.  Se usa coloquialmente cuando se habla de precio de la obra.

– Acondicionamiento de la parcela. Aunque podría estar incluido en el PEM, no suele estarlo. Refleja las actividades que se realizan en el terreno no construido una vez acabada la obra.

– Coste de los técnicos. Proyecto, Arquitecto director de obra, Aparejador director de ejecución y Coordinador de seguridad y salud (suele ser un aparejador).

– Licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento correspondiente (suele ascender al 4% del PEM)

– Enganches a redes generales de abastecimiento (agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones) que se paga a las diferentes compañías.

– IVA de todo lo anterior (menos de la licencia).

Para tener una referencia concreta y a modo orientativo:

Podemos estimar que el PEM de una vivienda unifamiliar “común” de calidades medias en Galicia suele rondar los 900€/m2 construido. Esta estimación depende de muchos factores y cuanta más superficie tenga la edificación, inferior será el ratio de coste. No obstante, a modo orientativo, podríamos estimar que una vivienda de calidades medias de 150m2 rondaría un PEM de 135.000€.

Con unas calidades “básicas”, y siempre cumpliendo la normativa existente, podríamos bajar el ratio a unos 800 €/m2. Incluso con un estudio exhaustivo y un proyecto muy trabajado podríamos llegar a los 750 €/m2. Aunque muchas veces se promete lo contrario, bajar de estos ratios es muy complicado e, incluso, temerario.

Con respecto al coste de proyecto y de los técnicos, se podría estimar en 90 €/m2 construidos. En este sentido, cabe matizar que la variación de precios de hoy en día es abismal. Yo siempre recomiendo anteponer calidad a precio, pero eso es materia para otro post.

Es decir, en una vivienda común con calidades básicas:

800 €/m2 (PEM) + 90 €/m2 (proyecto y técnicos) = 890 €/m2 sería el ratio del PEM + Proyecto + Técnicos por cada metro cuadrado de vivienda construida en una casa económica común.

Pero entonces, ¿Cuánto cuesta una vivienda low cost?

Las casas low cost (o casas baratas) son más económicas, pero ¿cuánto más económicas?

Para tratar este tema, diferenciaré entre 3 tipos de “ofertas”:

• Ofertas agresivas de casas prefabricadas
• Ofertas de empresas “serias” en casas premontadas
• Ofertas de empresas “serias” en casas tradicionales

– OFERTAS AGRESIVAS DE CASAS PREFABRICADAS

En internet se pueden encontrar webs que ofrecen casas baratas prefabricadas, a precios por debajo de los 500 €/m2. Hemos analizado una de las empresas que se publicita en internet:

Lo primero que hay que matizar es que este precio se refiere al PEM, por lo que no es el precio total que costará la vivienda. Además, tal y como la propia web indica, las calidades de los materiales son “básicas” (poseen también calidades “medias” y “maestro”, pero se incrementa el coste hasta un 25%) y no se incluyen en el presupuesto cosas como: la cimentación, el aislamiento térmico necesario, ningún tipo de instalaciones… ¡ni siquiera las tejas!

Esta web, en concreto, ofrece tanto “cabañas de madera” como “casas de madera”. A juzgar por lo que incluyen estas últimas en el precio, no deben diferir mucho de las primeras. Recordemos que para catalogarse de “casa” o “vivienda” a una edificación, ésta debe cumplir una estricta normativa. Además, para construirla, debe poseer su preceptiva Licencia de Obras.

Únicamente con lo explicado en su web, es difícil saber cuán más económicas son con respecto a las viviendas “comunes”. No obstante, con una “casa barata” de este tipo es difícil ahorrarse más de un 10%.

De cualquier manera, la publicidad engañosa hace que la empresa pierda toda mi credibilidad y confianza.
Para catalogarse de “casa” o “vivienda” a una edificación, ésta debe cumplir una estricta normativa

– OFERTAS DE EMPRESAS “SERIAS” EN CASAS PREMONTADAS

No todo es engañoso en el mundo de la prefabricación. Existen empresas que realizan grandes trabajos y además, consiguen para sus clientes precios muy competitivos dentro del mercado.

Se trata de empresas con una larga trayectoria en la construcción. Normalmente son autofabricantes y poseen una red de montadores en distintas zonas de la geografía española. Se basan en optimizar perfectamente la fabricación de los materiales que se acoplarán en obra, reduciendo desperdicios y acortando mucho los tiempos de ejecución de la vivienda. Esta reducción en los plazos de entrega hace que también la supervisión de obra por parte de los Técnicos se abarate mucho. Además, el elevado volumen de proyectos que realiza su oficina de arquitectura hace que el proyecto salga muy económico.

Muchas de estas empresas poseen incluso gamas de vivienda de alta eficiencia energética (mejores aislamientos, ventanas de madera con acristalamientos triples, mayores coeficientes de estanqueidad al aire…) que se pueden adquirir a un precio mucho más económico que en una obra tradicional.

Aunque la variedad de  acabados y calidades en estas construcciones es infinita, podríamos decir que una vivienda de calidades básicas e incluyendo en el coste el Proyecto y los Técnicos, podría rondar los 800 €/m2.

La diferencia de precio entre una vivienda común y otra hecha con esta empresa apenas llegaría a los 90 €/m2.

Se correspondería a un ahorro aproximado de un 10%. Si en vez de una casa barata lo que buscamos es una vivienda con mejores calidades, este ahorro sería mayor. Es más fácil conseguir viviendas de altas prestaciones prefabricándolas en taller que construyéndolas in situ.

– OFERTAS DE EMPRESAS “SERIAS” EN CASAS TRADICIONALES

Existen empresas que no ofrecen viviendas prefabricadas ni premontadas, sino que su oferta se basa en casas convencionales. Estas empresas aseguran aprovechar toda su experiencia y sus grandes volúmenes de obra para conseguir precios económicos en viviendas comunes.

Todo esto lo comercializan en forma de pack: Proyecto + Dirección Técnica + Construcción, todo en uno. Además, con catálogos, para que el usuario se pueda hacer una idea preconcebida y le sea más fácil decidirse.

Analizamos una de ellas.

Se trata de una empresa de construcción gallega con muchos años en el sector. En su página web ofrecen viviendas modernas, tradicionales, rústicas, económicas y low cost. Escogemos una de las más baratas. El ratio de precio está en torno a los 820 €/m2. En este precio se incluye, además del proyecto y los técnicos obligatorios (arquitecto y aparejador), un técnico de confianza elegido por los propietarios para comprobar la correcta ejecución de las obras (algo muy a valorar, por otra parte).

Es evidente que tratándose del tipo de vivienda low cost (así le llaman en su web), sus calidades serán en la mayoría de los casos, básicas.

Observamos que la diferencia entre los 820 €/m2 y los 890 €/m2 estimados anteriormente no es muy grande.

Además, hay que matizar varias cosas:

– La empresa habla de que al presupuesto hay que añadirle el precio de la calefacción, puesto que depende mucho del tipo de caldera y de emisores que se escojan. Me parece aceptable la justificación, pero el cliente debe saber que al presupuesto debe añadirle un importante incremento por este concepto (que difícilmente bajará de los 12.000€, teniendo en cuenta que según qué tipo de caldera se escoja se hace obligatorio el uso de paneles solares térmicos)

– Esta empresa en su web habla de “Nuestras viviendas tienen la calificación energética máxima, la A, con una caldera ecológica como la de Pellets”. Sin ser mentira lo que dicen, omiten de forma descarada decir que casi el 100% de las viviendas que poseen caldera de pellets poseen esta calificación (a mi juicio, se trata de una gran incongruencia de la normativa actual, pero esto lo comentaré en otro post). No depende la buena calificación, por tanto, del “aislamiento superior” como quieren hacer creer, sino del tipo de caldera –que tal y como se comenta en el apartado anterior, ni siquiera está incluida en el precio. Es más, según la normativa actual con respecto a las condiciones térmicas, los aislamientos que detallan en su memoria de calidades podrían incluso quedarse escasos.

– La piscina no está incluida. Aunque es evidente, la piscina que adorna muchas veces sus catálogos e infografías no está incluida en el precio.

En resumidas cuentas, los precios que esta empresa propone no son ninguna “oferta especial” y se pueden conseguir en una vivienda tradicional de calidades básicas.

Por el contrario, lo que sí que consiguen es disminuir la incertidumbre con un contrato de obra llave en mano. Además,  aportan la experiencia y seriedad adquirida a lo largo de todos estos años.

NOTA: En este ejemplo, esta empresa no incluye la calefacción, pero he podido observar muchos ejemplos en los que lo que omiten en su presupuesto son las cimentaciones y el movimiento de tierras o algunas, incluso, la instalación eléctrica.

Conclusión

– La normativa actual exige unas calidades mínimas que debemos cumplir a la hora de ejecutar una vivienda. Estos requerimientos provocan que sea muy difícil abaratar en la ejecución de una obra. Con algunos tipos de viviendas prefabricadas se consiguen casas baratas con mejores prestaciones, pero el ahorro económico no suele superar el 10%. Por lo tanto:

El TRUCO 1 es vender como oferta lo que realmente no lo es tanto. Es muy difícil ahorrarse más de un 10% con respecto a una vivienda común de calidades básicas.

– Existen muchas webs que ofertan casas económicas, pero es necesario analizarlas pormenorizadamente, puesto que en la mayor parte de los casos hay partidas de obra que no se reflejan en el presupuesto.

El TRUCO 2 es omitir partidas importantes en su presupuesto